从超级工作室到联合办公,纳什空间如何变身“复合型选手”

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调研 | 吴永哲 赵雅晨

  撰写 | 赵雅晨

  在众多共享办公运营商中,纳什空间的产品形态尤为特别。

  在其运营的近85万平米空间规模中,物业为小业主的商住空间比例不低,这源于纳什空间最初从投后资管角度切入办公领域。2015年前后,纳什空间进军联合办公,开拓规模1万平米以上的商业地产空间,角色更多从资管方转型运营商,致力于通过空间生态运营使资产价值焕发新春。

  纳什空间管理团队深耕房地产领域多年,在房地产研究、项目开发和运营管理、房产中介等领域经验丰厚。其创始人兼CEO张剑,此前曾担任伟业我爱我家研究院院长,成立纳什空间之前,曾联合创建地产私募基金,涉足房地产投资及投后管理服务等。从小业主投后资管切入办公市场 为小企业打造超级工作室

  纳什空间成立初期,联合办公还未在国内起步。据张剑介绍,彼时纳什空间从投后资管角度切入办公市场,主要基于两点,一是供给端业主的投后管理存在痛点,二是需求端互联网兴起带来的办公小型化趋势。

  2013年,纳什空间推出首款产品超级工作室。其产品形态有别于传统联合办公,多分布在商业住宅区、写字楼,面积200平米以下,且多为个人业主,房屋属性由商住和办公构成。

  2015年起,在“双创”政策激励下,联合办公在供需两端加速成长。纳什空间顺势推出联合办公空间,分布在产业园、CBD写字楼或商业综合体,整体面积在1万平米以上。

 

  目前,从运营规模来看,分布式的超级工作室占比更大。未来随着与开发商合作增加和商业改造项目陆续推出,联合办公产品也在将快速增长。

  两款产品收费方式也存在差别。超级工作室按房屋面积收费,平米价格取决于物业水平和所在商圈,工位承载量具有一定弹性;联合办公空间按工位数收费,以北辰世纪中心为例,封闭空间约2500元/位,开放空间约2000元/位,会议室按使用时长单独收费,每小时几百元不等。

  超级工作室分布呈小而散颗粒状,相比联合办公空间的集中式管理,对整体运营效率提出更大考验。

  想要实现扩张进程中的精细化运营,纳什空间对信息化管理的必要性有清晰认知。通过自研ERP、CRM系统进行内部管理,外部基于自主开发的纳米系统,纳什空间实现了房源客源、合同财物线上管理等。纳什注重IT投入,以提升运营效率,研发团队规模达100人。

  在房源获取层面,纳什空间创始人张剑及团队,拥有房产经纪和地产私募基金背景,在连接小业主端具有一定基础,房源直接获取效率高;此外,也通过房屋中介、广告投放等传统方式触达。

  近年来,纳什空间还陆续与碧桂园、中粮置地等开发商、地产基金取得战略合作。B+轮融资,纳什空间获得由远洋资本领投近5亿人民币,将陆续着手其自持物业的管理和改造。联手大业主可降低物业获取难度,为纳什空间加速扩张增添了较有力砝码。

联合办公打造新商业综合体 企业服务延续未来想象空间

  联合办公的收益空间多数来自租赁套利,核心在于产品或模式创新带来的资产增值。运营商首先将物业包租,租约一般5-10年,再经过重新设计、装修,进行办公空间改造,因此前期租赁、装修资金投入大。而中小企业客户大多价格敏感,因而利润空间有限,资金回报周期长。

  纳什空间的产品创新体现在,除了通过设计改善空间生态,还致力空间的商业化改造,引入健身房、餐饮、便利店等配套设施,盘活整体物业,以实现资产增值。

  由此,除了传统写字楼,联合办公运营商越来越受到购物中心、商业综合体的欢迎。据称,纳什空间与北京红星美凯龙合作打造的联合办公空间,融合多元业态,将于年底11月面世。

  在空间服务之上,联合办公后续的想象空间在于企业服务,如融资撮合、工商财税、人力和金融服务。同时,技术渗透有助于高效识别和个性推送这些多元化服务。比如,在空间物联网环境下,以及纳什空间为企业提供的CRM、OA等系统平台上,形成企业及员工相关数据积累,经过大数据分析后,可获知企业个性化需求,对接更加精准的企业服务。

  但是,在空间服务的基础上延展出第三方增值服务,门槛在于入驻空间的企业数量。为小微企业提供服务通常客单价低,只有相同需求下聚合的企业数量足够大,才有条件吸引专业第三方机构,并形成议价空间。

  当前纳什空间入驻企业累计接近12000家,服务人次超过10万,客户多为10人以下的小型团队,入驻生命周期在18个月左右,入驻率维持在90%以上。在张剑看来,纳什空间要做的是陪伴企业全生命周期,并最终服务整个产业。

 

  近日,纳什空间创始人张剑,接受爱分析专访,就公司业务、运营、战略等进行了深入对话,摘取部分内容分享如下。

  张剑,毕业于清华大学土木工程系,曾任汇石投资创始首席合伙人,伟业我爱我家集团董事会秘书兼副总经理。超级工作室以个人业主为主 政策界定相对清晰

  爱分析:创业之初,为何看好办公这个市场?

  张剑:最初创业做的是地产私募基金。因为当年预期REITs会开放得更快一点,后来因为金融危机,REITs也没开放。

  纳什空间的项目是从2013年开始,当时我们判断,小微企业会在中国大规模快速的起来,因为那时候两个趋势已经比较明确了,一是制造业向服务业转型,二是移动互联网带来的企业小型化趋势。

  2013年这件事就很明确了,只是没想2014年底,国家会大力度讲“双创”,导致整个市场热度其实比我们想的要快。

  爱分析:最早的超级工作室这款产品,物业来自小业主?

  张剑:当时主要考虑小业主,首先和我自身经历有关,我爱我家就是大规模的小业主,那时我爱我家的相寓就比自如大很多,只是没品牌化。

  第二,小业主的痛点也很清楚,我们原来做投资,很多小业主一直跟着在投我们做的基金,发现投完之后的管理是非常头疼的事情,没人愿意自己管。所以初期在资源有限的情况下,就先以小业主为突破对象。

  爱分析:这种分散式物业对运营和管理产生的挑战如何去解决?

  张剑:运营和管理的难度肯定更高,因为越小就越复杂、越麻烦。我们从一开始就做纳米系统来管理,项目只有一个月时,就开始着手研发自己的系统,所以管理对背后的整套信息化系统要求很高。

  另一方面,这是一个很强运营的事情,过程中需要整个公司有非常强的执行力和管理能力。

  爱分析:小业主手中涉及的商住两用房,目前是否存在政策风险?

  张剑:商住两用是历史形成的,政策上大部分是清楚的,但也有一些边界地带,比如像soho、万达,是属于可以注册的,因为当年在工商局专门给了批文。所以这类用作办公,在法律上是允许的。

  但这类的问题在于,当年工商批的注册并没有明确年限,所以面临工商随时叫停的风险。实际上存在就合理,有大量的创业企业都是从公寓走出来的。长期来看,面向创新企业应该要有更开放、更清晰的政策界定。单体模型相近 工作室形态毛利更高

  爱分析:超级工作室和联合办公两个产品,在规模上比例如何分配?

  张剑:未来的趋势是动态的。纳什空间是从超级工作室开始做的,所以这个占相当的比例。联合办公今年增长的也比较快,最后我们还是要两条腿走路。

  爱分析:超级工作室和联合空间,除了产品形态上不同,面向的企业会有差异?

  张剑:我们还在研究,其实有一部分企业是互通的,有一些企业不行。比如律师,除了做律师平台的,基本上用联合办公的很少,因为它有大量客户资料需要保密,不适合在这种嘈杂的环境里工作,还有大量做自媒体的,他们对于环境也有要求,希望自己有一个比较独立的空间去写东西。

  爱分析:两个产品在单体模型上是否有差异?

  张剑:大的逻辑其实没差别。基本上都要有租金、装修分摊、营销成本,唯一的差别在于超级工作室的运营费用稍微低一些。因为联合办公有公共空间,餐饮配套、网络Wi-Fi等,每天会产生很多费用,而在超级工作室,这类费用是可以单独算的。所以超级工作室的毛利整体更高。

  爱分析:超级工作室从接手物业到出租,整个周期多久?

  张剑:我们已经形成了标准化产品,会比较块,整个改造周期都在一个月以内,快的话十几天。探索多类型企业服务 企业入驻量是先决条件

  爱分析:纳什空间在为客户提供企业服务方面,优势或特别之处是什么?

  张剑:我们和传统的地产或写字楼园区管理的最大差别,在于之前大家认为招商完了,整个事情就完了,剩下就是一些基本的保洁、安保服务。但其实企业进来后,才是我们真正服务的开始。我们不限于基本空间保障,希望在此之上去延展。

  未来没有哪个公司会把自己的团队养得面面俱到,因为成本会越来越高,而且基本上做不好,尤其是对于中小微企业,我们定位就是中小微企业。我们作为一个比较好的平台介入进来,去给他们提供服务。

  整个空间就是天然的线下场景,我们可以收集企业的需求,包括一些信用记录等,通过和第三方合作的形式,把这些数据拿下来,经过更准确的大数据分析,有针对的为企业提供个性化服务推荐。

  爱分析:整个企业服务方面的进展如何?

  张剑:我们服务了近1.2万家企业,10多万人,希望尽快能做到5万、10万家企业。数量增长是首先的,没有数量增长,就没有后续服务能力。

  原因在于企业类型很多种,当没有一个基数的时候,很多服务体量是不够的,合作伙伴很难进来。它不像大企业,服务客单价很高,小微企业如果缺乏聚合效应,是做不到这个效果的。

  但是我们觉得1万家企业刚刚到一个可以进行服务,大量创新和尝试的时候。所以大家都在讲企业服务,但如果数量不够,能做的都有限。联合办公市场刚起步 核心是产品创新创造价值

  爱分析:纳什空间对于商业综合体这类商业地产的吸引力在哪?

  张剑:比较有特点的就是北辰这种新办公综合体,基本上规模在1-4万平米,商业和办公结合,这是我们的优势。另外,在今年年内会面世,和北京红星美凯龙合作的家居卖场改造项目,同样既有商业又有联合办公,是很融合的业态。

  我们最近签的项目挺多,会陆续公布,每个项目都也比较大。这块比较有难度,因为很多业主对于商业综合体应该怎么管,都比较头疼。因为现在商场的租金并不高,所以这是我们的特色。

  其实手上有物业的还是多数,市场上真正缺的是好运营和好管理。像北辰这边,我们进来之后,带来很多配套,整体租金又涨了不少,整个物业是增值的。

  爱分析:如何看待WeWork 200亿美元的估值?

  张剑:大家更多是看市场空间和成长性。首先,联合办公目前渗透率可能1%都不到,未来这个比例会在20%-30%,长期看,有可能做到50%以上。所以市场空间很大,现在才刚刚开始。

  第二,这不仅是一个空间的事情,是企业服务和数据结合的事情。所以软银为什么投WeWork?联合办公里的企业,天然是一个物联网场景和线下办公场景,人群价值也很高,这里面有很多事情可做。